La PPE, c’est vraiment différent !

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  • Contrairement aux immeubles locatifs et aux villas, les immeubles en PPE ne sont pas hypothécables ; les gros travaux ne peuvent donc se faire que par appels de fonds auprès des copropriétaires ou en puisant dans le fonds de rénovation ;
  • les travaux d’assainissement énergétique, par exemple, ne peuvent se faire que par étapes, étalés sur plusieurs années ; c’est contraignant et certaines subventions pourraient ainsi ne pas être accessibles aux PPE ;
  • certains gros travaux d’amélioration esthétique, architecturale ou fonctionnelle ne sont pas réalisables en PPE car ils nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires, condition impossible dans des copropriétés de 30-40 appartements ou plus, où l’on peine chaque année à rassembler 60% des copropriétaires (présents et représentés) aux assemblées générales ;
  • la PPE a besoin de s'adjoindre les services d’une régie, ce qui n’est pas le cas des villas ;
  • les polices d’assurance bâtiment ne distinguent pas entre la PPE et l'immeuble locatif ; certains éléments privatifs en PPE et à la charge des copropriétaires individuels font partie du bâtiment en immeuble locatif ; les primes d’assurance pour les PPE sont ainsi plus élevées que nécessaire, ce qui en outre expose la copripriété au risque de devoir prendre en charge les franchises en réalité dues par les copropriétaires particuliers.

Image ci-dessus : les travaux de rénovation :
toujours plus compliqués en PPE

Je reviendrai sur ces points, un à un, dans mes prochains posts.

Lien permanent 3 commentaires

Commentaires

  • Bonjour
    L’entretien sur le long terme de l’immeuble ppe est à prévoir sur le long terme et des l’origine.
    J’ai connu une ppe ancienne avec un fond rénovation minuscule qui de se fait faisait uniquement le strict nécessaire.
    Mais tôt ou tard il y aura des appels de charges énormes
    (Ascenseur façade etc.)
    J’ai eu l’opportunité d’acheter dans du neuf en zd petit immeuble de 4 niveaux et la régie nous a proposé de mettre de suite 10 000 chf sur le fond de rénovation par années
    Les frais important ne venant que bien plus tard nous n’aurons ainsi que peu de risque!
    Ne faudrait-il pas mettre une obligation de constitution de fond rénovation surtout que c’est fiscalement intéressant?

    Meilleures salutations

  • J'ai de la chance d'appartenir à une PPE d'un immeuble de 9 appartements où nous sommes que 3 propriétaires. Nous n'avons pas les problèmes que vous évoquez. L'assemblée générale se déroule autour d'une fondue.

  • @Bruno : j'ignore (ce point serait à explorer) si il existe les bases légales pour *OBLIGER* la constitution d'un fonds de rénovation, mais il est clair que c'est vivement encouragé d'en avoir un; dans les PPE que j'administre, les fonds sont de l'ordre de CHF 500'000-700'000, soit environ CHF 10'000 par appartement, et sont réalimentés à raison de CHF 50'000-100'000 par an, donc de CHF 50-100 par millième de copropriété, suffisamment à ce jour pour faire face aux travaux de remplacement de la chaufferie, des ascenseurs, de l'assainissement énergétique; le problème, c'est que ces travaux sont forcément étalés sur plusieurs années, ce qui nous coupe des subventions disponibles pour des rénovations énergétiques globales (CECB+, MINERGIE et MINERGIE+, HPE et THPE...).
    @Jean-Paul Groguz: sympa votre fondue si tout le monde s'entend bien, ce que je vous souhaite durablement; les grands ensembles ont aussi leur bons côtés: nous organisons des fêtes des voisins, des fêtes dans le parc pour les enfants, des soirées, des rencontres avec la police municipale, les pompiers et les élus, et s'il y a (comme nous en avons malheureusement ici et là...) des copropriéraires disons pour être poli "difficiles" ou "compliqués", ils sont noyés dans la masse (les PPE que j'administre ont entre 48 et 78 appartements) !
    Merci à l'un et l'autre de m'avoir lu et bon weekend !

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