17/05/2016

OUI à l'acquisition d'appartements en PPE, OUI à plus de liberté pour les locataires

En effet, l'achat d'un appartement reste le principal moyen d'acquérir un logement. Pour du neuf, on peut quasiment oublier la maison individuelle. Les directives imposées par Berne pour le maintien des surfaces d'assolement font qu'il n'y aura très vraisemblablement plus de déclassements de terrains agricoles et aucun nouveau lotissement. Les autorisations de construire pour une "densification douce" individuelle et progressive de la zone villa existante restent difficiles voire impossibles à obtenir, vu que le canton entend bien déclasser petit à petit ces zones pour que l'on y construise des immeubles. Pour les villas existantes, les nouveaux acquéreurs n'ont donc que le choix entre, d'une part, le luxe des beaux quartiers[1] et des communes riches bordant le lac et, d'autre part, le moyen de gamme sur lequel pèsera de plus en plus l'épée de Damoclès d'un déclassement.

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Résidence Apollo à Thônex, cconstruite en 1975: 420 appartements en PPE, dont près de 40% sous-loués.

Combien d'appartements en PPE?

 On ne dispose pas de statistiques qui répondent directement à cette question. Par contre on sait que sur les 227'000 logements que comptait le canton fin 2015, 83% étaient loués et 17% occupés par leurs propriétaires. On sait également que le nombre de villas est de 25'000[2]. En estimant à 20%[3] la part des villas et des appartements en PPE[4] qui sont sous-loués à leur tour, on arrive à 178'000 le nombre de logements en immeubles locatifs et à 24'000 le nombre d'appartements en PPE, chiffres cohérents et probablement proches de la réalité, mais qui mériteraient d'être validés par une étude spécifique.

Parmi les 83% de locataires que compte notre canton, beaucoup souhaiteraient être propriétaires, ce qui, pour les familles de la classe moyenne, implique donc presque toujours l'achat d'un appartement. Or les prix des appartements vendus de gré à gré entre particuliers dépassent souvent les moyens des jeunes familles. Par ailleurs, on ne construit pas assez d'appartements dont  les prix sont contrôlés[5] pour satisfaire la demande latente. Une loi votée par le Grand Conseil l'automne dernier cherchait à élargir l'offre d'appartements à acquérir à ceux occupés depuis cinq ans par le locataire, à un prix plafonné, pour autant que les deux parties le veuillent et avec toute une série de garde-fous contre des congés-vente abusifs. Les associations qui prétendument défendent les locataires - mais qui en réalité ne font qu'avancer leurs propres intérêts - ont lancé un référendum contre cette loi, raison pour laquelle nous sommes appelés à voter sur ce sujet le mois prochain. L'ASLOCA et consorts souhaiteraient probablement qu'il n'y ait que des locataires à Genève, cela renforcerait leur petit pouvoir local; d'après eux, ceux qui cherchent à acheter n'ont finalement qu'à aller habiter en France ou dans le canton de Vaud.

Le 5 juin, il faut dire "OUI à plus de liberté pour les locataires, OUI à l'assouplissement de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR), cette chape de plomb qui bloque  la construction et la vente de logements à Genève.

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[1] Souvent "densifiables" car dans des zones ne risquant pas le déclassement.

[2] Je me fais violence pour utiliser le terme "villa" dans le sens où il galvaudé mais généralement admis à Genève pour simplement désigner une "maison individuelle", alors que des "vraies villas" se trouvent sur les rives du Lac Majeur et des Iles Borromées…mais passons.

[3] Le taux de sous-location en PPE se situe probablement entre quasiment zéro pour du neuf et une valeur proche de 40% pour les immeubles datant des années '70 que j'administre.

[4] J'applique le terme PPE pour inclure également les appartements sous le régime (résiduel et en régression) de la Société anonyme d'actionnaires-locataires et celui (encore marginal) de la coopérative.

[5] En zone dite "de développement".

13:29 Publié dans Genève, Politique | Lien permanent | Commentaires (28) | |  Facebook

25/11/2013

La grande faiblesse institutionnelle de la PPE

J'habite depuis 34 ans l'une des plus importantes PPE du canton, faisant partie d'un grand ensemble bâti de huit PPE et 420 appartements. Mon épouse et moi-même en avons été l'un ou l'autre administrateur pendant près de 30 ans, période au cours de laquelle nous avons vécu quatre changements de régie ainsi que le passage du régime de la SIAL à celui de la PPE. Cette expérience m'a permis de faire certains constats.

A Genève, la PPE ne représente que quelques pourcents de l'habitat genevois: alors qu'environ 88% est sous forme d'appartements en location, la PPE et la maison individuelle se partagent le reste. Les régies gèrent par conséquent un parc immobilier composé essentiellement d'objets locatifs, avec seuls quelque cinq à sept pourcent en PPE.



Ci-dessus: Résidence Apollo, Thônex, huit PPE, 420 appartements.

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16:00 Publié dans Economie, Genève | Lien permanent | Commentaires (6) | |  Facebook