23/05/2018

La PPE modèle londonien, j’accepte encore, mais modèle PAV, non merci !

A Londres, presque tous les appartements en PPE sont vendus sous le régime du droit de superficie. Le droit est le plus souvent octroyé pour 90 ans, renouvelable et fréquemment renouvelé.

Le prix de l’appartement n’est pas bloqué, le copropriétaire étant libre de le vendre en tout temps au prix du marché. L’indexation de la rente de superficie est plus que compensée par les hausses des valeurs des appartements.

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A Londres, les appartements sont vendus en droit de superficie.


Les 12% (maximum) des logements du périmètre PAV en PPE en droit de superficie auraient pu être proposés sous cette forme ; or sans être de la PPE en pleine propriété, ils s’en seraient rapprochés. L’Etat aurait gardé sa maîtrise du sol et sa rente de superficie aurait augmenté régulièrement sur la durée. Les acquéreurs d’appartement auraient plus facilement obtenu un prêt hypothécaire ; leur bien aurait pris de la valeur : bref du gagnant-gagnant sur toute la ligne.

J’aurais bien sûr préféré de la PPE en pleine propriété, mais celle du modèle londonien me paraît encore acceptable. Alors que la PPE en droit de superficie n’existait pas à Genève, je ne comprends pas pourquoi l'on ne s’est pas inspiré du modèle londonien qui fonctionne depuis des siècles dans un marché liquide.

Au lieu de cela, la PPE bidon proposée par la Loi 12052 n’en a que le nom. Le droit de superficie de 66 ans est insuffisant. Sous cette forme, la PPE n’offre aucun avantage, ni à l’Etat (c.-à-d. in fine au contribuable), ni aux éventuels acquéreurs, qui se feront rares : ils préfèreront la PPE en pleine propriété, ou s’exileront en France voisine ou dans le canton de Vaud. Pour ce choix malheureux mais aussi pour le nombre disproportionné de logements sociaux, le PAV éprouvera de la peine à équilibrer ses finances et, dans les cas pareils, vous savez comme moi qui paiera la facture en dernière instance. Ce n’est pas avec le PAV sous cette forme que l’on comblera le déficit des finances publiques ni que l’on renflouera la CPEG, bien au contraire.

Votez non le 10 juin !

Le PAV, mais pas comme ça !

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Commentaires

Cher Ashwani,

La PPE sur Droit de superficie (ou DDP selon le jargon pro), n'est pas nouveau, il en existe plusieurs cas sur Genève et ailleurs en Suisse depuis plus de 10 ans en tout cas. Les DDP sont couramment utilisés pour les logements locatifs et les industries privées sur les terrains de la FTI depuis plusieurs décennies avec des DDP qui sont déjà arrivé à échéance. Cela marche très bien si les termes du DDP sont bien fixés.

Le problème n'est pas la durée du DDP de 66, 90, 99 (max légal en Suisse) ou 999 (max à Londres), mais les clauses de "retour" du bâtiment à la fin de l'échéance du DDP.

Pour essayer de faire simple, avec un DDP, l'Etat reste propriétaire du terrain et le superficiaire est propriétaire du bâtiment. Si on a une PPE c'est les copropriétaires qui sont propriétaires des murs et infrastructures. Dans le contrat de DDP (avant la construction) on doit définir ce qu'il advient du bâtiment à la fin du droit de superficie.

- Soit on prolonge le droit de superficie pour une nouvelle durée de X avec un nouveau loyer,
- soit l'Etat doit racheter les appartements PPE (selon une méthode de calcul du prix définit à l'avance),
- soit on laisse le choix de dire que l'Etat (propriétaire du terrain) et les co-pro peuvent se laisser la liberté de choisir la reconduction du DDP (si les 2 sont d'accord) ou le retour du bâtiment à l'Etat 2-3 ans avant l'échéance.

De ce fait, quelque soit le mode de choix en fin de "bail", soit le propriétaire reçois une montant pour son appartement en retour de la part de l'Etat (et rembourse son prêt hypothécaire) soit il est autorisé à le garder et continue de payer son loyer pour le terrain pendant X années.

Dans aucun cas il ne sera pas spolié et son bien, 66 après aura toujours une valeur marchande.

La conséquence sera que le prix du logement PPE pendant les 66 ans du DDP seront déterminés par la valeur finale à laquelle l'Etat le rachètera à l'échéance.

Si l'Etat définit dans le contrat qu'il rachète le logement à 1Fr., personne ne voudra investir (et l'Etat restera avec son terrain vide) et à l'inverse si l'Etat dit qu'il rachète au prix du marché, les prix vont suivre une évolution "normale".

Or il est fort à parier que l'Etat définira un clé de valeur des appartements en fonction de l'inflation, des prix de la construction ou d'un autre indice officiel permettant de définir le prix final dans 66 ans sans ambiguïté. L'enjeu sera de savoir comment sera fixé la formule de calcul du prix de retour en fin d'échéance. Et ça, aujourd'hui personne ne le sait.

Il est fort à parier que le "prix de retour" sera calculé pour que le propriétaire de la PPE ne perde pas d'argent et qu'il ne fasse pas de plus-value non plus.

Maintenant la PPE à la londonienne est bien plus complexe et plus risquée car l’acquéreur paye un droit de propriété limité dans le temps pour le terrain ET le bâtiment par une rente et que à l'échéance, il ne possède plus rien et ne touche rien en retour.
"A Leasehold property : Vous possédez les murs mais pas le terrain que vous louez par le biais d'une taxe annuelle. Vous êtes soumis a un bail dont la durée est variable : de quelques dizaines d'années a 999 ans. Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold"." Donc à Londres le prix diminue à chaque année plus on se rapproche de l'échéance.

Les problèmes du projet de loi 12052 n'est pas que l'on propose des PPE sur des DDP, mais surtout que le taux de PPE et loyers libres sont en proportion faible par rapport aux aux zones de développement.
En effet, plus il y a de PPE, plus les loyers contrôlés "HBM, HM coopératives" sont bas et moins il y a de PPE plus les loyers "sociaux" sont élevés.
En effet dans les zones de développement, il y a un mécanisme financier de péréquation qui fait que les propriétaires des PPE ou des immeubles en loyers libres payent un peu plus cher pour financer les immeubles sociaux.

Aux Communaux d'Ambilly avec 75% de PPE et loyers libres, cela a permis de redistribuer 5 millions pour baisser le prix des LUP, soit une baisse des futurs loyers sociaux de presque 7% en comparaison s'il n'y a avait pas eu de PPE. Si il avait eu 50-50, il y aurait eu 3.4 millions seulement à redistricuter sur 2x plus de logements LUP soit une baisse des loyers de seulement 2.3% (3x moins de baisse) et si on passe à 62% de LUP, cela aurait fait passer la "subvention à 2.5 millions pour 2.5x plus de LUP, soit une baisse des loyers de seulement 1.3%.

Pour un appartement social "normal" de 1600.-, avec 25% de logements sociaux (et 75% de PPE et loyers libres), sont prix baisse à 1500.-, avec 62% de LUP comme au PAV, il serait de 1580.-. Donc si on veut des loyers sociaux le plus bas possible, il faut tout simplement plus de PPE (sur DDP ou non, tel n'est pas la question).

Bien amicalement et à dispo pour t'expliquer le droit foncier suisse dans ses subtilités et complexités.

Écrit par : Philippe CALAME | 23/05/2018

Merci Cher Philippe, d’abord simplement pour me lire, ensuite pour ton long commentaire, dont je ne commenterai à mon tour que ce qui me paraît pertinent et essentiel, en restant concis et à propos. Merci aussi pour certaines de tes explications, certes bien intentionnées mais qui ne me sont pas forcément nécessaires ou utiles.

Cela dit, t’ayant malgré tout lu jusqu’au bout, j’ai d’abord eu de la peine à comprendre si tu étais pour ou contre la Loi 12052, pour finalement conclure, en lisant entre les lignes, que tu y étais probablement aussi opposé ; je m’en réjouis.

Quand j’affirmais qu’il n’y avait pas d’expérience de PPE en DDP, c’était bien sûr pour du logement et non pour des industriels sur terrains de la FTI ; peu importe s’il existe quelques cas anecdotiques.

Mon propos central était d’qu’un droit de superficie de 66 ans était trop court et que les conditions posées à la revente des appartements étaient trop restrictives : en effet la revente est soumise à l’autorisation du superficiant et le prix de vente se détermine sans plus-value aucune ; le modèle londonien, certes présenté de manière intentionnellement simplifiée, avec ses DDP longs et renouvelables ainsi qu’une grande liberté des conditions de revente, me paraissait intéressant en comparaison.

Enfin je note avec satisfaction que tu sembles accepter qu’avec 62% de logements sociaux (au minimum) et 12% de PPE bidon (au maximum), l’équilibre financier sera impossible; je ne partage toutefois pas ton point de vue selon lequel le type de PPE (en DDP ou non), n'a pas d'importance; pour moi, c'est un point fondamental: la proportion de PPE doit être plus élevée et, pour la part en DDP, les conditions doivent être assouplies (durée du droit, conditions de revente).
Bien à toi,
Ashwani

Écrit par : Ashwani Singh | 23/05/2018

L'idéal pour l'Etat, dans l'optique de juguler la spéculation d'un bien si fondamental qu'est le logement, est de soustraire ces surfaces au marché normal et d'en déléguer l'ensemble de la gestion aux coopératives à but non-lucratifs et au fonctionnement participatifs et démocratique, qui ont fait leur preuve partout en suisse depuis longtemps.

Écrit par : El Captain | 24/05/2018

@El Captain: (1) je rappelle que la PPE est également participative et démocratique; (2); la coopérative, pourquoi pas en partie, mais je doute que de laisser constuire des coopératives sur l'ensemble du pérmètre, comme vous le suggérez, permette d'équilibrer le budget du PAV sans creuser le déficit de l'Etat et sans avoir in fine recours à des augmentations d'impôt; (3) j'ignore ce que vous entendez par "partout en Suisse" mais vous conviendrez que le marché de l'immobilier à Genève ne peux pas être comparé à celui d'Appenzell ou de Glaris. Merci de me lire.

Écrit par : Ashwani Singh | 25/05/2018

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