17/05/2016

OUI à l'acquisition d'appartements en PPE, OUI à plus de liberté pour les locataires

En effet, l'achat d'un appartement reste le principal moyen d'acquérir un logement. Pour du neuf, on peut quasiment oublier la maison individuelle. Les directives imposées par Berne pour le maintien des surfaces d'assolement font qu'il n'y aura très vraisemblablement plus de déclassements de terrains agricoles et aucun nouveau lotissement. Les autorisations de construire pour une "densification douce" individuelle et progressive de la zone villa existante restent difficiles voire impossibles à obtenir, vu que le canton entend bien déclasser petit à petit ces zones pour que l'on y construise des immeubles. Pour les villas existantes, les nouveaux acquéreurs n'ont donc que le choix entre, d'une part, le luxe des beaux quartiers[1] et des communes riches bordant le lac et, d'autre part, le moyen de gamme sur lequel pèsera de plus en plus l'épée de Damoclès d'un déclassement.

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Résidence Apollo à Thônex, cconstruite en 1975: 420 appartements en PPE, dont près de 40% sous-loués.

Combien d'appartements en PPE?

 On ne dispose pas de statistiques qui répondent directement à cette question. Par contre on sait que sur les 227'000 logements que comptait le canton fin 2015, 83% étaient loués et 17% occupés par leurs propriétaires. On sait également que le nombre de villas est de 25'000[2]. En estimant à 20%[3] la part des villas et des appartements en PPE[4] qui sont sous-loués à leur tour, on arrive à 178'000 le nombre de logements en immeubles locatifs et à 24'000 le nombre d'appartements en PPE, chiffres cohérents et probablement proches de la réalité, mais qui mériteraient d'être validés par une étude spécifique.

Parmi les 83% de locataires que compte notre canton, beaucoup souhaiteraient être propriétaires, ce qui, pour les familles de la classe moyenne, implique donc presque toujours l'achat d'un appartement. Or les prix des appartements vendus de gré à gré entre particuliers dépassent souvent les moyens des jeunes familles. Par ailleurs, on ne construit pas assez d'appartements dont  les prix sont contrôlés[5] pour satisfaire la demande latente. Une loi votée par le Grand Conseil l'automne dernier cherchait à élargir l'offre d'appartements à acquérir à ceux occupés depuis cinq ans par le locataire, à un prix plafonné, pour autant que les deux parties le veuillent et avec toute une série de garde-fous contre des congés-vente abusifs. Les associations qui prétendument défendent les locataires - mais qui en réalité ne font qu'avancer leurs propres intérêts - ont lancé un référendum contre cette loi, raison pour laquelle nous sommes appelés à voter sur ce sujet le mois prochain. L'ASLOCA et consorts souhaiteraient probablement qu'il n'y ait que des locataires à Genève, cela renforcerait leur petit pouvoir local; d'après eux, ceux qui cherchent à acheter n'ont finalement qu'à aller habiter en France ou dans le canton de Vaud.

Le 5 juin, il faut dire "OUI à plus de liberté pour les locataires, OUI à l'assouplissement de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR), cette chape de plomb qui bloque  la construction et la vente de logements à Genève.

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[1] Souvent "densifiables" car dans des zones ne risquant pas le déclassement.

[2] Je me fais violence pour utiliser le terme "villa" dans le sens où il galvaudé mais généralement admis à Genève pour simplement désigner une "maison individuelle", alors que des "vraies villas" se trouvent sur les rives du Lac Majeur et des Iles Borromées…mais passons.

[3] Le taux de sous-location en PPE se situe probablement entre quasiment zéro pour du neuf et une valeur proche de 40% pour les immeubles datant des années '70 que j'administre.

[4] J'applique le terme PPE pour inclure également les appartements sous le régime (résiduel et en régression) de la Société anonyme d'actionnaires-locataires et celui (encore marginal) de la coopérative.

[5] En zone dite "de développement".

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Commentaires

Le 17 mai, La Tribune publiait un article intitulé "Le logement mobilise des "locataires" pleins aux as" ( http://www.tdg.ch/geneve/actu-genevoise/logement-mobilise-locataires-pleins/story/23118003 ), titre sensationnel se voulant sans doute accrocheur. A lire l'article, on découvre toutefois qu'il ne traite pas du tout du sujet suggéré par le titre et qu'il fait des amalgames fondés sur une argumentation plus que boiteuse.

Écrit par : Ashwani Singh | 18/05/2016

"A lire l'article, on découvre toutefois qu'il ne traite pas du tout du sujet suggéré par le titre et qu'il fait des amalgames fondés sur une argumentation plus que boiteuse."
Et pourquoi donc; vous savez bien que la presse est complice des autorités en place!

Parce que la nouvelle loi sur l'asile va permettre l'expropriation car trop de migrants ne trouvent pas de place (nouvelle du jour encore) alors que tout cela, déjà, ce base sur 24'000 demandeurs et que l'an passé nous en avons vu arriver sur notre territoire 40'000! Cherchez la solution en ouvrant bien les yeux.....vous l'avez sous le nez!

Écrit par : Corélande | 18/05/2016

Merci, Corélande, de m'ouvrir les yeux! Ainsi les méchants propriétaires pourront expulser leurs locataires et loger des migrants: fallait y penser!

Écrit par : Ashwani Singh | 18/05/2016

Bon si vous n'avez pas de bulletins de vote entre les mains...c'est pas grave si la débilité vous sert de modèle! Bien à vous!

Écrit par : Corélande | 18/05/2016

Je me demande ce qui ... prochainement ... va augmenter le plus vite, ... les loyers ou ... les taux hypothécaires et les assurances.

Écrit par : Chuck Jones | 18/05/2016

Et pourquoi les loyers augmenteraient-ils? Pour un locataire de pouvoir acheter où il vit, à bon compte, comme partout ailleurs, ne crée pas de logement supplémentaire mais n'en supprime pas non plus. Ni l'offre, ni la demande de logements ne s'en trouve modifiée. Dès lors, pourquoi y aurait-il un effet 'prix'?

Écrit par : Ronald ZACHARIAS | 20/05/2016

@Ronald Zacharias: vous n'aurez malheureusement pas de réponse sérieuse et digne d'intérêt à votre question de la part de M. "Chuck Jones"... Votre argument est par contre parfaitement logique. Ce qui m'interpelle, c'est pourquoi les tribunaux (en l'occurence la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève) n'en ont pas tenu compte à ce jour et ont conclu qu'il y avait un "intérêt public prépondérant" pour préserver le parc d'objets locatifs même dans les cas de ventes individuelles d'appartements à leurs locataires. Cette jurisprendence ne risque-t-elle pas de s'appliquer également après le passage de la L 5 20 – 11408?

Écrit par : Ashwani Singh | 20/05/2016

Non, car la pesée des intérêts n'aura plus à se faire. Aux fins de l'obtention de l'autorisation, seules les conditions légales suivantes devront être réalisées:
1. Avoir occupé l'appartement depuis plus de 5 ans.
2. Avoir notifié au locataire en place ses droits en matière de congé-vente ainsi qu'aux autres locataires qu'ils n'ont pas à acheter ou partir.
3. Le prix de vente ne peut dépasser Fr. 6'900.-/m2.
Il n'y a donc plus de pouvoir discrétionnaire ou de pouvoir d'appréciation dont le DALE pourrait disposer. Si les conditions légales sont réalisées, l'autorisation DEVRA être accordée (principe d'administration liée).

Écrit par : Ronald ZACHARIAS | 20/05/2016

@Ronald Zacharias: compris, merci!

Écrit par : Ashwani Singh | 20/05/2016

Monsieur Zacharias,

D'abord merci pour votre aimbale réponse.

- « Dès lors, pourquoi y aurait-il un effet 'prix'? »

Euh ... voyons ...

Parce que les impôts rapportent plus à l'Etat quand une même surface est propriété de plusieurs petits propriétaires particuliers que d'une seule société immobilière ?

Parce que les assurances facturent plus de frais au m2 aux petits proprétaires particuliers qu'aux sociétés immobilières ?

Parce que les assurances vont pouvoir justifier de risques plus élevés pour des primes plus chères auprès de petits propriétaires particuliers que auprès de sociétés immobilières propriétaires de grandes surfaces ?

Parce que, pour une même surface, les frais d'entretien coûtent plus cher quand c'est 10 petits propriétaires qui appellent chacun le prestataire de service que quand c'est un seul propriétaire, comme une société immobilière ?

Parce que les assurances sont propriétaires d'un parc immobilier dont elles ne savent plus quoi faire parce que ça ne leur rapporte pas assez par rapport à ce qu'elles escomptent gagner dans d'autres marchés financiers ?

Parce que, c'est bien connu, les particuliers sont plus nombreux que les gros propriétaires à faire faillite (too big to fail), ce qui permet aux riches investisseurs de ramasser des propriétés à bon prix pour les revendre et faire un beau profit, et de contribuer activement à une spéculation vers la hausse, et à l'inflation.

Parce que les gros investisseurs espèrent augmenter les rangs des propriétaires et propriétaires-en-rêve pour tenter de déclasser les surfaces actuellement protégées ?

Parce que des capitaux requins (shark funds) étrangers cherchent un petit nid douillet pour faire des petits et que toutes les barrières contre la spéculation orchestrée par des investisseurs étrangers ont été levées ?

Parce que les assurances sociales, servant à payer le coût de la paupérisation et pour abriter les habitants mis à la rue, sont payés par des prélèvements de revenus réalisés en suisse et pas à l'étranger ?

Et enfin, comme le titre Bilan, la progression va bien, merci, inutile d'augmenter le feu et cramer le marché et les propriétaires pour faire plaisir à ceux pressés de faire du bénéfice, tout du bénéfice et rien que du bénéfice.

"Immobilier: toujours plus de propriétaires"
"Les prêts hypothécaires ont atteint un nouveau record en 2015. Ils augmenté de 2,9% pour atteindre une somme total de 936 milliards de francs."
http://www.bilan.ch/bilan/immobilier-toujours-plus-de-proprietaires

En somme, tout porte à croire que ... c'est de nouveau une mesure pour agrandir le terrain de jeu pour des joueurs très riches, ... pour privatiser les profits, et socialiser les pertes.

Écrit par : Chuck Jones | 20/05/2016

Pour de l'intox, c'est de l'intox!
Immobilier: Toujours plus de propriétaires?
Pas à Genève. La proportion de locataires y est la plus élevée d'Europe (87%).
Merci le gauche!
Un peu plus de liberté et un peu moins d'État, c'est tout ce que l'on demande.
Les locataires seront les premiers gagnants!

Écrit par : Ronald ZACHARIAS | 21/05/2016

- « Les locataires seront les premiers gagnants! »

Et les premiers _perdants_ seront qui ?

Écrit par : Chuck Jones | 21/05/2016

@Chuck Jones: les perdants seront (1) les associations qui défendent prétendument les locataires, mais qui défendent surtout leurs propres intérêts sectaires et politiques (2) une frange importante du Parti Socialiste et toute la Gauche Marxiste Révolutionnaire qui vit encore à l'heure de Che Guevara (3) certains fonctionnaires voire hauts fonctionnaires du DALE (département profondément infiltré par les catégories (1) et (2) sans parler des vers - pardon les verts) pour qui le blocage de la vente d'appartements constituait la principale raison d'être, car il y a bien sûr des états-majors, des postes et des échelles de salaire à la clé au sein de la fonction publique, toute une faune donc qui n'a aucun intérêt à se saborder. Vous vous reconnaîtrez sans doute dans une de ces trois catégories. Quant aux gagnants: tous les autres!

Écrit par : Ashwani Singh | 21/05/2016

Ils sont d'ailleurs tellement pressés de se gâver, qu'ils n'hésitent pas à investir des dizaines de milliers de francs en campagne mensongères qui tentent par exemple de faire passer des associations de locataires pour ce qu'elles ne sont pas (les sommes réellent doivent se compter en centaines) pour que les locataires votent "correctement".

Écrit par : El Captain | 21/05/2016

@Ashwani Singh

Merci pour toutes ces _excellentes_ raisons. Vous avez un talent certain pour devenir avocat. Vous m'avez complètement convaincu !!!

Que contrairement à la publicité financée par les vendeurs de l'initiative, la défense des intérêts des locataires n'est vraiment pas _le but principal_ de l'initiative, mais le _prétexte déguisé_ pour que les locataires n'aient plus besoin de décider ... s'il vaut mieux donner de l'argent qu'ils n'ont pas (et qu'ils devront donc emprunter aux banques) ... pour le donner aux _vrais gagnants_ de l'initiative (les banques), ... ou de l'argent, quand ils en ont (s'il leur en reste après avoir payé ... les banques), aux _vilains perdants_ que vous avez si brillament identifiés, vu que ...

...selon les infos suisses de swissinfo, les suisses sont _déjà_ assis sur une montagne de dettes ... hypothécaires.

http://www.swissinfo.ch/fre/march%C3%A9-des-hypoth%C3%A8ques_les-suisses-assis-sur-une-montagne--de-dettes/34943868

Maintenant, si les _premiers gagnants_ ne sont pas "suisses", et s'ils sont riches, peut-être que ça change tout.

Bon weekend de méditation.

Écrit par : Chuck Jones | 21/05/2016

Un petit extrait croustillant de l'article du lien swissinfo ci-dessus ...

«En Suisse, les banques n’exigent pas le remboursement des dettes hypothécaires, alors qu’en France ou en Italie, on doit le faire en 20 ou 30 ans, précise Philippe Thalmann. Bien au contraire, les banques sont très contentes lorsque l’on ne rembourse pas, car cela représente un marché relativement lucratif pour elles.»

Les banques sont tellement contentes, qu'elles s'arrangent pour que vous n'ayez pas envie de rembourser, ... tant que vous le pouvez.

En somme votre banque est d'accord de rester mariée avec vous, ... jusqu'à ce que mort s'ensuive, ou jusqu'à ce que vous ne puissiez plus payer. Mais là, c'est vraiment plus le problème de l'initiative, puisque vous n'êtes plus alors, ... ni propriétaire, ni locataire.

Écrit par : Chuck Jones | 21/05/2016

Brisons un tabou: L'argent dont disposent l'Asloca et la gauche pour faire campagne.
Rien que pour la campagne LDTR du 5 juin 2016, il a été estimé que le budget de la gauche et celui de l'Asloca est 2,3X plus important que celui dont dispose la droite modérée qui appuie la loi.
En effet, la gauche peut notamment compter sur les versements réguliers des syndicats. Quant à l'Asloca, avec ses dizaines de milliers de membres, elle dispose d'un important trésor de guerre, utilisé 'ad nutum' lorsqu'il convient de défendre le privilège qui découle de son monopole.
Ainsi que l'a relevé dernièrement la TDG, non seulement les propriétaires ne sont pas les 'gros ventripotents au cigare', ainsi que le gauche aime à les dépeindre, mais bien plutôt des fonctionnaires disposant d'une classe de revenu confortable. Par ailleurs, il est démontré que c'est bien l'Asloca et la gauche qui disposent de moyens importants pour faire campagne, et ce beaucoup plus que les forces politiques dites 'de droite'.

Écrit par : Ronald ZACHARIAS | 22/05/2016

Monsieur Zacharias,

- « En effet, la gauche peut notamment compter sur les versements réguliers des syndicats. »

Prétendez vous que les syndicats donnent de l'argent aux partis de gauche ? C'est légal, ça ?

- « Quant à l'Asloca, avec ses dizaines de milliers de membres, elle dispose d'un important trésor de guerre, utilisé 'ad nutum' lorsqu'il convient de défendre le privilège qui découle de son monopole. »

Quel monopole ? Qu'est-ce donc qui vous interdit de défendre les locataires _perdants_, Monsieur Zacharias ?

Écrit par : Chuck Jones | 22/05/2016

Il n'y a pas plus aveugle que celui qui ne veux pas voir!
Comme le disait Coluche, 'ce n'est pas des lunettes qu'il vous faut, c'est un chien!'

Écrit par : Ronald ZACHARIAS | 23/05/2016

Des lunettes ne sont pas très utiles dans un nuage de fumée.

Écrit par : Chuck Jones | 23/05/2016

"Chuck Jones" tient à avoir le dernier mot, quitte à dire n'importe quoi ou se contredire.

Écrit par : Ashwani Singh | 23/05/2016

Je relève que l'exemple est excellent : "Résidence Apollo à Thônex, construite en 1975: 420 appartements en PPE, dont près de 40% sous-loués".
Il faut d'abord relever que le terme est faux, ils ne sont pas sous-loués, mais simplement loués, c'est-à-dire que leur propriétaire ne les habite pas, ce qui pourrait être justement corrigé par la Loi Longchamp (pour les nouvelles constructions), dommage que la politique d'accession à la propriété ne favorise pas l'accession à la propriété POUR HABITER !
Par ailleurs, aucun de ces 420 appartements ne sont limités à la vente par la LDTR actuelle, donc concernés par la modification du 5 juin.
Bref, un beau mélange des genres, méconnaissance du droit ou volonté d'embrouiller l'électeur ?

Écrit par : Carole-Anne Kast | 31/05/2016

@Carole-Anne Kast: (1) le terme "sous-loué" est une habitude de langage et rien d'autre, sans arrière-pensée aucune, simple reliquat d'une période antérieure que vous n'avez probablement pas connue, où ces appartements étaient au régime de la SIAL (passés en PPE en 1999); ils appartenaient alors à des actionnaires-locataires, dont certains "sous-louaient"; le terme est resté dans les usages et il serait pédant de vouloir nous tenir rigueur de ce modeste écart de langage, encore très répandu pour des appartements en PPE afin de les distinguer d'appartements situés dans des immeubles voués à la location: j'en ai toutefois pris bonne note!
(2) la statistique des 40% d'appartements en location dans des immeubles en copropriété relativement anciens tels que la Résidence Apollo m'a simplement servi à estimer le nombre d'appartements en PPE dans l'encadré et rien d'autre. Donc soit vous m'avez mal lu soit vous êtes de mauvaise foi, mais, merci, je connais assez bien la réglementation, n'ai pas besoin de leçons en la matière et ne cherche pas à tromper quiconque.

Écrit par : Ashwani Singh | 31/05/2016

@Ashwani Singh

- « le terme "sous-loué" est une habitude de langage ... »

Oui. C'est un problème récurrent en politique. Les _abus de langage_ deviennent une habitude à force d'en faire.

Écrit par : Chuck Jones | 31/05/2016

@ Ashwani Singh
Donc vous admettez donc qu'aucun des 420 appartements donnés en exemple, étant en PPE depuis 1999, selon votre précision, ne verra son régime changé d'une virgule avec la modification de la LDTR proposée au vote le 5 juin, puisque vous connaissez si bien la réglementation et que vous ne cherchez à tromper personne.

Écrit par : Carole-Anne Kast | 31/05/2016

Le prix du marché est d'environ 10'000/m2. Quel propriétaire est d'accord de vendre à 6'900/m2 ?

Écrit par : Christian | 01/06/2016

Notamment celui qui a un locataire !!!

Écrit par : Ashwani Singh | 01/06/2016

@Carole-Anne Kast: Je le répète, je n'ai cité l'exemple d'Apollo dans l'encadré que pour estimer grossièrement le nombre d'appartements en en copropriété sous-loués (pardon, loués... , ) afin d'en dériver le nombre d'appartements en copropriété dans le canton, soit environ 24'000, ce qui est trop peu et si la votation de dimanche permettra d'en augmenter le nombre,j'en serai ravi. Tirez-en vos conclusions.

Écrit par : Ashwani Singh | 01/06/2016

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