25/11/2013

La grande faiblesse institutionnelle de la PPE

J'habite depuis 34 ans l'une des plus importantes PPE du canton, faisant partie d'un grand ensemble bâti de huit PPE et 420 appartements. Mon épouse et moi-même en avons été l'un ou l'autre administrateur pendant près de 30 ans, période au cours de laquelle nous avons vécu quatre changements de régie ainsi que le passage du régime de la SIAL à celui de la PPE. Cette expérience m'a permis de faire certains constats.

A Genève, la PPE ne représente que quelques pourcents de l'habitat genevois: alors qu'environ 88% est sous forme d'appartements en location, la PPE et la maison individuelle se partagent le reste. Les régies gèrent par conséquent un parc immobilier composé essentiellement d'objets locatifs, avec seuls quelque cinq à sept pourcent en PPE.



Ci-dessus: Résidence Apollo, Thônex, huit PPE, 420 appartements.


Les copropriétaires n'ont donc pas de choix que de mandater des régies dont le métier premier est autre: celui de gérer un immeuble occupé par des locataires pour le compte d'un propriétaire qui leur laisse généralement carte blanche. Pour les régisseurs, la gestion de la PPE n'est donc jamais qu'une activité marginale, probablement peu lucrative directement, ne se justifiant au fond que si elle apporte un complément de revenu sous forme de mandats de vente ou de gestion d'appartements sous-loués, ainsi que d'occasionnels honoraires pour gros travaux.

Il faut aussi reconnaître que, pour les régisseurs, la PPE n'est de loin pas un "cadeau": les relations avec le propriétaire et les locataires qu'ils ont l'habitude de gérer sont plus compliquées, car remplacées par celles avec des dizaines de copropriétaires exigeants et râleurs, parfois ou peut-être même souvent - mais pas toujours - à juste titre.

La plupart des PPE appliquent le Règlement d'application et d'utilisation (RAU) élaboré par la Chambre genevoise immobilière, groupement des propriétaires d'appartement (GPA), parfois modifié pour tenir compte de certaines spécificités. Ce RAU date de quinze ans environ, époque où de nombreuses SIAL ont passé en PPE pour des raisons fiscales. Il s'inspire des art. 646 ss. et 712a à t CC. Or pour des raisons plus opérationnelles et pratiques que réglementaires, les PPE semblent souffrir de faiblesses institutionnelles importantes, constat partagé par certains administrateurs d'autres PPE avec lesquels j'ai eu l'occasion de m'entretenir.

Les rôles respectifs de la régie et de l'administrateur, bien que clairs sur papier, ne le sont pas toujours dans la réalité1. Les administrateurs, qui ne sont généralement pas des professionnels de l'immobilier, prennent souvent la régie pour oreiller de paresse en négligeant leur rôle consistant à donner des lignes directrices claires et à en surveiller la bonne exécution. De son côté, la régie peut, quand cela l'arrange, prétendre ne pas être habilitée à prendre des décisions. Il en résulte une situation où il n'y a pas de "chef" et où les partenaires sont à l'image de l'aveugle et du paralytique, tandem qui fonctionne parfois, mais pas la plupart du temps. Le parc d'immeubles est vieillissant, datant en grande partie des années 1960 et 1970, ce qui implique de gros travaux et parfois des dégâts importants à réparer, avec les tensions possibles entre les différents partenaires, chacun pointant le doigt vers l'autre lorsqu'il s'agit de trouver des "responsables".

En conclusion

Pour pallier les nombreuses faiblesses observées, la fonction d'administrateur de PPE doit être mieux définie et professionnalisée. Les qualifications et les rôles des administrateurs devraient être précisés dans une "charte d'administrateur" qui serait à élaborer par une commission ad hoc regroupant les différents partenaires (copropriétaires, milieux immobiliers, régies). Cette commission devrait également se pencher sur la question de la rémunération des administrateurs car leur charge, pour des grandes copropriétés, représente au moins le 10% d'un horaire normal et il n'y a aucune raison pour que ce travail continue d'être fait à titre largement bénévole. D'autres axes de réflexion possibles comprennent une formation des administrateurs de PPE dont le contenu reste à définir, ainsi qu'un "agrément" volontaire et non contraignant, jouant en quelque sorte un rôle de "label de qualité". Enfin, une association regroupant les administrateurs serait à créer, permettant à ceux-ci d'être en contact avec leurs collègues et de partager leurs expériences.

Par ces lignes, je m'adresse aux copropriétaires d'appartements, à leurs administrateurs élus, aux régisseurs et à toute personne intéressée à réfléchir avec moi sur ces questions en vue d'y donner suite, en les invitant à commenter ce post ou me contacter directement.


1Parfois même, le mandat d'administrateur est confié à la régie ou un membre de sa direction, ce qui complique encore plus la situation et requiert qu'une attention toute particulière soit accordée au risque de conflit d'intérêt.

16:00 Publié dans Economie, Genève | Lien permanent | Commentaires (6) | |  Facebook

Commentaires

Comme vous avez raison! Mais ce monde-là est tellement en concordance que ce n'est pas demain la veille que cela changera. Leur pré-fleuri est bien gardé et ils se le partagent allègrement. La crise du logement va leur permettre de "sévir" encore longtemps. Dans les autres cantons, nous nous cassons les dents sur cette suprématie depuis des années, tant l'USPI que les chambres immobilières cantonales ne veulent rien entendre.

Écrit par : Corélande | 25/11/2013

Merci de me lire Corléande, mais cherchons toutefois des solutions, des propositions constructives pour pallier aux faiblesses des administrateurs tels qu'on les connaît: c'était mon principal propos.

Écrit par : Ashwani Singh | 26/11/2013

Mon cher Monsieur, je suis fatiguée. Je me bats depuis des années pour cela avec les magouilleurs et corrompus (j'ai pu éjecter des "B.NIcod, mais ils ont été remplacés par des pires!)en tous genre dans le métier et dans ma région. J'ai interpellé l'USPI, les chambres immobilières et même en justice. Mais comme vous le dites, se sont tous les fondamentaux de la loi sur la PPE qu'ils faut revoir, tout cela a trop changé en 3 décennies. J'en ai parlé aux politiques, il y a matière, mais le sujet n'est pas prioritaire.
Les copropriétaires sont sans armes contre les Administrateurs, dès lors que la majorité qu'ils s'appliquent à constituer (car un très grand nombre n'y comprend pas grand chose) avant les AG et si la majorité est là, vous êtes -bec de gaz-!
Sur Genève vous avez des copropriétés avec un nombre important de copropriétaires c'est un peu moins difficile que dans les petites copropriétés où il suffit de quelques amis qui s'arrangent avec l'Administrateur pour que celui qui subit les pressions, (véridique) se jette en bas de la fenêtre et l'appartement se libère au profit de la cohorte qui se complète à bon prix. (avantages.... du conflit d'intérêts)
Bon courage et très belle journée à vous.

Écrit par : Corélande | 27/11/2013

Je pense que rémunérer les administrateurs entraînerait une spéculation sur l'administration des PPE. Je suis par contre en faveur d'une "commission" pour ces administrateurs, qui travaillent quand même dur.

Écrit par : Vanessa | 26/12/2013

@Vanessa, peut-être avez-vous raison, mais j'aimerais mieux comprendre votre argument: en effet en quoi une rémunération des administrateurs - sur la base d'un barème à définir par la future commission mais qui pourrait comprendre notamment le nombre d'appartements et l'existance éventuelle d'une dépendance commune - entraînerait-elle une "spéculation" sur l'administration des PPE? D'ailleurs qu'entendez-vous par cela? Une concurrence acharnée due à une sous-enchère d'honoraires? Après-tout on rémunère bien les médecins, les notaires, les avocats, les régisseurs, etc.: se livrent-ils pour autant à une "spéculation"?. Comme il se s'agit plus ici de bénévolat, tout travail ne mérite-t-il pas salaire? D'ailleurs le peu d'enthousiasme pour cette fonction ne serait-il pas en partie dû à sa non rémunération actuelle?

Écrit par : Ashwani Singh | 26/12/2013

Je gère plusieurs appartement en PPE, ces logements sont en location et les rapports avec les locataires se passent très bien, avec les régies aussi du moment que l'on se montre cordial mais ferme. Le réel problème est l'attitude d'une minorité de propriétaires qui ne comprennent pas qu'il faut valoriser et bien entretenir le bâtiment où l'on est propriétaire d'un logement, avec une vision d'avenir. L'entretien du bâtiment comprend aussi un bon service de conciergerie et tout le monde doit y mettre du sien. Lorsqu'il y a litige, c'est la régie qui doit protéger la majorité de façon impartiale, c'est sur ce point que certaines régies ne sont pas compétentes, alors qu'elles encaissent des honoraires pour fournir un travail qui doit favoriser l'entretien des bâtiments afin qu'ils gardent une bonne valeur.

Écrit par : Immobilier de Genève | 31/12/2013

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